Посредник в законе: Почему проект №3618 не поддерживают даже риэлторы?

Есть в Украине одна интересная профессия. Раздел 68,3 КВЕД — «операции с недвижимостью за вознаграждение или на основе контракта». С этим кодом работают тысячи ФОП и ООО: оказывают услуги, заключают договора, платят налоги, сдают в госстат отчеты. Никуда не прячутся и не просят госфинансирования. Законом взаимоотношения субъектов и посредников на рынке недвижимости в Украине не оговорены. Профессия – есть, а закона – нет. Непорядок?

Рамки закона Отсутствие регулирования деятельности посредников в сделках с землей и недвижимостью действительно мешает нормальному развитию рынка. Операции с ценными активами осуществляют люди и компании вне рамок профильного закона.

Размытостью формулировок общего гражданского законодательства активно пользуются махинаторы с обеих сторон:

  • клиенты (продавцы и покупатели, арендаторы и арендодатели) легко оспаривают права посредника на вознаграждение;
  • нет четкого определения «услуги» и ответственности посредника»;
  • сами посредники (вне зависимости от официальной регистрации) фактически не несут никакой ответственности за свой непрофессионализм, халатность и ошибки.

Оставим в стороне откровенный криминал – в этом случае наступает уголовная ответственность. Ошибки риэлторов подчас стоят их клиентам немалых денег: сорваны сроки или сделка, зря потрачены средства на подготовку документов, проблемы с невозвратом авансовых платежей, израсходованы деньги на ремонт чужого имущества.

У клиентов свои понятия о порядочности: «кинуть» риэлтора для многих — предмет гордости и повод похвастаться в соцсети. Все спорные моменты приходится решать в не правовом поле – судам неинтересны невнятные «эксклюзивные договора», договора «об информационном сопровождении», расписки, соглашения о передаче задатка и прочая бумажная самодеятельность. Для специалистов рынка недвижимости я пишу вещи очевидные. Подавляющее число обывателей не задумываются о правовом статусе риэлторов в Украине, автоматически приравнивая их к нотариусам или отметая как лишний элемент в сделке.

Вывод прост: закон нужен. Проект № 3618 VS Конституция Это не первая попытка депутатов создать цивилизованные взаимоотношения на рынке недвижимости. Предложенный 09 июня 2020 года документ вызвал эффект водородной бомбы: текст не поддержали простые граждане, юристы и сами риэлторы, вне зависимости от легальности и участия в профессиональных сообществах.

Убеждена, что ряд положений законопроекта №3618 прямо нарушает права и свободы граждан:

  • Паспорт объекта. Ст 34 проекта прямо гласит, что купля-продажа, залог или аренда недвижимости без формирования «паспорта объекта» и его регистрации в некой «Единой информационной базе» невозможна.

В Украине успешно работает Реестр прав на недвижимость, в который внесены данные об объекте, его характеристиках и собственниках. Проектом предусмотрено создание новой Базы данных, администратором, собственником и держателем которой становится не государство, а изобретенная фантазией депутатов некая Национальная Федерация специалистов в сфере недвижимости. Вносить данные имеет право исключительно брокер.

Фактически персональные данные о собственниках и активах предлагают передать в руки частных лиц, а конституционное право гражданина свободно распоряжаться своим имуществом (ст.35 Конституции) игнорируется как несущественное. Налицо желание создать субструктуру для сбора денег за внесение данных в Единую базу. Ничего, кроме дополнительных расходов продавцов и арендодателей + вал негатива по отношению к риэлторам, данные положения законопроекта не принесут.

  • Наследники и посторонние

Не секрет, что продажа унаследованного имущества часто начинается до фактического вступления в наследство. Проект №3618 закладывает мину замедленного действия, разрешая вносить данные в Единую базу наследникам и прочим лицам с неоформленными правами (п.2 ст.34 и пп.1 п.4 ст.34). А как с правами других наследников, у которых иные планы на распоряжение имуществом?

  • Публичные торги. П.2 ст.34 проекта описывает процедуру организации и проведения публичных торгов исключительно на условиях риэлторского договора

Данная новация прямо противоречит законодательству о приватизации, банкротстве, ипотеке, реализации арестованного имущества и снова нарушает ст. 35 Конституции.

  • 4. Профессиональная тайна

Крайне размытая формулировка в условиях реальной работы риэлтора. Деятельность посредника прямо связана с необходимостью ознакомления потенциальных покупателей или арендаторов с правоустанавливающими документами, ценой, сроками, проблемными вопросами и прочими существенными условиями сделки. Что относится к профессиональной тайне — непонятно, зато санкции за ее разглашение позволяют отозвать квалификационное свидетельство специалиста без ограничений во времени.

  • 5. Федерация и квалификация

Легальное риэлторское сообщество Украины давно находится в сбалансированном состоянии – приняты внутренние правила сотрудничества и отношений с клиентами.

Нужны ли лицензии риэлторам? Вопрос спорный. Для клиентов лицензия – фактор уверенности в законности деятельности специалиста. Для предпринимателей – лишние расходы денег и времени плюс коррупционные риски. Предусмотренный законопроектом №3618 механизм квалификации брокеров и субъектов риэлторской деятельности силами Квалификационной комиссии не учитывает рыночной конкурентной борьбы.

Принятие решения о допуске потенциального риэлтора на рынок отдано на откуп (в прямом смысле слова) группе частных лиц с весьма спорными полномочиями. Это не лицензия государства, а право допуска от некоего профессионального объединения, не более.

Не буду обсуждать термины «брокер» и «риэлтор», стаж работы и базовое образование потенциальных посредников рынка недвижимости, вопросы формирования делегаций от профессиональных сообществ на Съезд и прочие специфические пункты, активно оспариваемые в Сети. На фоне прямых противоречий с конституционными правами граждан эти пункты несущественные.

Уверена, что экспертные заключения юристов и мнение профессионального сообщества будет учтено законодателями. В Раде пылится уже несколько неудачных проектов «для риелторов». Этот оказался самым токсичным, и подавать его в таком виде на рассмотрение категорически нельзя. P.S. Сейчас наблюдаем отзыв подписей некоторых инициаторов законопроекта. Изначально их было 27. Подождем?

 

Коментарі

Комментарі поки що відсутні
Вже зарегистрированны? Увійти на сайт
П'ятниця, 29 березня 2024

Зображення Captcha

Підписатися на нові блоги на платформі Інвестгазета:

 

Курси валют

Офіційні курси основних валют (НБУ) на сьогодні
Долар США
ЄВРО
Фунт стерлінгів

 

^