Сучасні тенденції потенціалу для інвестицій в нерухомість: роздуми про зміни і переформатування

money-2724235_1920

Індекс виконання будівельних робіт за 9 місяців 2017 року досяг позначки 141% у порівнянні з аналогічним періодом 2016-го. При цьому виросли всі три основні сегменти – житлове та нежитлове будівництво, спорудження інженерних об’єктів. Тренд росту, який започаткувався у 2-ій половині 2015 року, зберігається вже 2 роки. Звичайно при більш ґрунтовному аналізі необхідно врахувати й інфляційні процеси, й валютні коливання. Але наразі мені здається більш цікавив зробити аналіз інвестиційної привабливості й проаналізувати регіональну специфіку. Адже, висхідний тред – сигнал для інвестора.

Тему інвестицій у нерухомість можна розглядати під різними кутами, але головне - предмет інвестування - або створення (будівництво) об’єктів нерухомості (будівництво на первинному ринку), або ж інвестиції в готові об'єкти (вторинний ринок). Будівництво й вторинний ринок тісно пов’язані між собою, але все ж мають інвестиційну специфіку. Спробуємо проаналізувати фундаментальні інвестиційні фактори на ринку, що впливають наразі на ситуацію. Наразі, на мій погляд, основними з них можна виділити: тип нерухомості (комерційна, промислова, житлова), географічні особливості та фактори попиту/спроможності. Паралельно, ризики, які впливають на інвестора умовна розділимо на 2 групи: майнові (ризик не введення в експлуатацію) та вартісні.

В обох випадках – і на первинному, і на вторинному ринках - інвестиційна привабливість залежить від того, яку економічну додану вартість можуть створити інвестиції з урахуванням ризиків.

На даному етапі горизонт прогнозування майбутніх грошових потоків, які може генерувати об'єкт нерухомості, практично не перевищує строк понад рік. Тому привабливість на вторинному ринку в більшій мірі визначається «рівнем дешевизни» об’єкта. З огляду на це, поза конкуренцією в цьому сенсі – «стресові» активи (майно банкрутів, наприклад).

Invest 01

Майновий ризик при будівництві об’єктів більш  залежний від регуляторних процедур, ніж від технології будівництва. Будівельна сфера найбільше впливає на первинний ринок. Наразі ми спостерігаємо позитивні зміни в регуляторній політиці держави щодо процесу організації будівництва, і вони триватимуть далі. Це однозначно піде на користь ринку. Для зростання ж інвестиційної привабливості на вторинному ринку потрібно поліпшити регуляторні процедури в багатьох сферах.

Саме тому, за інших рівних, сегмент створення об’єктів нерухомості на часі, на мій погляд, має вищу інвестиційну привабливість.

Житлова нерухомість і більшість сегментів комерційної, в першу чергу, залежать від доходів населення та підприємств малого й середнього бізнесу. Ми проаналізували 18 обласних центрів України. Щоб отримати картину, що наближена до реалій, спробуємо оперувати опосередкованим індикатором – середнім рівнем власних доходів (без врахування трансфертів з держбюджету) місцевих бюджетів через перерахунок на 1 мешканця. І, одночасно, - показником капітальних інвестицій в будівництво за рахунок населення, що дозволить нам зробити висновок про реальний попит на нерухомість. А саме цей показник не відображається із статистики офіційних доходів населення. В якості індикатора легального будівництва візьмемо показник сплати пайового внеску в розвиток інфраструктури міст. Київ, як столицю, варто залишити поза дужками на першому етапі аналізу – рівень доходів місцевого бюджету на 1 мешканця в 2,5 рази вище, ніж в середньому по країні, і майже в 2 рази вище номеру 2 з переліку - Дніпра. Така ж сама ситуація і зі сплатою пайового внеску – за статистикою 42% від усього об’єму сплати пайового внеску збирає саме Київ.

Invest 02

За результатами аналізу ми отримуємо 3 умовні групи:

  • «Багаті» міста: Дніпро, Львів, Запоріжжя, Ужгород. Ми знаємо, що в цих містах драйвери ділової активності досить різні, але за підсумком вони приблизно однаково «багаті» - розбіг індикатора становить плюс-мінус 7% від середнього за цією групою.
  • Міста Західної України, крім Львова й Ужгорода, виглядають найбільш «бідними», причому однаково - середнє значення для групи міст Чернівці, Івано-Франківськ, Тернопіль, Луцьк, Рівне становить всього 3793 грн., Показники міст відрізняються від середнього на плюс-мінус 2%.
  • Решта міст зі списку, крім Миколаєва (що опинився на останньому місці), теж не сильно відрізняються між собою показниками, плюс-мінус 10% від середнього, причому в середньому вони «багатші» за попередню групу на ті-таки 10%.

Тобто ситуація з «низовою» діловою активністю у великих містах країни виглядає більш-менш рівномірно (крім столиці), і найгірші показники у групи з 5-ти міст західного регіону. Але якщо на цей рейтинг накласти дані зі збору платежів пайової участі (на 1 мешканця), то виявиться, що середні значення у «бідній» групі міст заходу країни практично дорівнюють середньому по групі найбільших «багатих» міст.

Повернемося до капітальних інвестицій в житлове будівництво. За період з 2013 року частка коштів, що інвестують громадяни в нерухомість, у загальних доходах зросла більш ніж в 3 рази – з 0.42% до 1.49%. В перерахунку на живі гроші – з 6.6 мільярдів гривень до 29.9 (у доларовому еквіваленті – приріст не такий значний – з 800 мільйонів до 1.2 мільярди, але тренд – той самий).

При цьому, ще більш цікава ситуація у загальній структурі інвестицій населення з огляду на країну. Якщо в 2013 році 53% коштів інвестувалися у Київ, то за підсумками 2016 року цей показник становив лише 18%. Переформатування відбулося за рахунок збільшення інвестицій у регіони. Так, наприклад, якщо у 2013 році на Київську область припадало 1.2% інвестицій, то за підсумками 2016 – 14%. Схожа ситуація і в більшості регіонів. Лідерами за приростом можна також зазначити Львівську та Хмельницьку області.

Invest 03

Таким чином, говорити, що найближчим часом «мильний пузир ринку нерухомості» лопне – зарано. Скоріше – він дійшов до межі ціноутворення в Києві, який обмежений рівнем доходів громадян. Опосередковано також можна згадати і передостаннє місце у рейтингу доступності житла Bloomberg серед найбільших міст планети. Київ втратив «пальму першості» серед українських міст, як саме вигідне місце для інвестування в комерційну та житлову нерухомість на тривалий період. Про це також свідчить відтік коштів населення у регіони.

Цікава ситуація формується на ринку промислової та виробничої нерухомості. За даними реєстру індустріальних парків на сайті Міністерства економічного розвитку та торгівлі, за період з 2014 року до 2017 подвоїлась кількість зареєстрованих парків – з 14 до 27. Цей показник – не є абсолютною гарантією перспективності (оскільки зареєстрований парк не завжди є функціонуючим), але демонструє тренд. Крім того, створення індустріального парку на місцях колишніх промислових комбінатів (так званий підхід «браунфілд»), значно скорочує витрати на облаштування.

За загальносвітовою тенденцією, виробництво сучасних будматеріалів є одним з п’яти найрозповсюдженіших виробництв в індустріальних парках. 

Invest 04

Якщо на цей тренд накласти дані Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКХ про прогнозний об’єм ринку будматеріалів для термо- та енергомодернізації будівель до 2030 року у 830 мільярдів гривень, і додати розуміння того, що левову частку таких матеріалів Україна імпортує – вимальовується цікавий предмет для інвестиційного аналізу.

Але це – виключно мої спостереження і висновки. Інвестор оперує різною інформацією і, головне, - власною інтуїцією.

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированы? Войти на сайт
Гость
26.09.2018
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

Поддержать блогерскую платформу Investgazeta

 

Кнопка пожервовать - изображение

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

Проверь своего бизнес-партнера

Сервис «Проверь своего бизнес-партнера» - получи информацию о компании по коду ЕГРПОУ, названию компании или фамилии руководителя.

 

Курсы валют

Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США
ЕВРО
Фунт стерлингов
Курсы основных криптовалют

 

^