Реновация промышленных кварталов и районов: Стоит или нет?

Реновация промышленных кварталов и районов: Стоит или нет? Реновация промышленных кварталов и районов: Стоит или нет?

Многие из былых промышленно-складских территорий городов Украины заброшены и уже не используются, поэтому актуальным вопросом может быть их реновация в новые прибыльные проекты для экономического развития города.

Большая промышленность, которая занимает много места и нарушает экологию городов, должна уходить за их территорию. Вместо промзон должны оставаться отдельные высокотехнологичные кластеры, инфраструктурные объекты и управленческие офисы. Такие проекты при эффективном их анализе, планированию с привлечением специалистов в сфере консалтинга и успешной реализации представляют интерес, как для городской власти, так и для девелоперов и инвесторов.

Несмотря на то, что «устаревшие» промышленные зоны обычно занимают до 10% в общей структуре города, состояние таких территорий имеет большое значение для его архитектурного вида и экономического развития.

Заброшенные промышленные зоны, в которых происходит реновация получают второй шанс, происходит изменение их функционального назначения и дальнейшего использования: там могут быть построены жилые объекты, коммерческие помещения, торгово-развлекательные центры и инфраструктурные объекты. Однако, процесс требует сложной и длительной юридической подготовки проекта и существенных капиталовложений, сноса старых построек, переноса инженерных сетей или рекультивации земель.

Известные примеры реновации производственных районов за рубежом:

  • В Нью-Йорке, например, на месте пришедшей в негодность железной дороги появился знаменитый индустриальный парк Highline.
  • В Лондоне район заброшенных доков превратили в популярный Центр современного искусства. Для их перепланировки и реновации в 1981 году была создана специальная корпорация London Docklands Development Corporation. Кроме редевелопментадоков в городе также были реализованы комплексные проекты реновации постиндустриального района East End и железнодорожного вокзала King's.
  • Примеры редевелопментазаброшенных предприятий можно найти и в таких европейских городах, как Берлин, Вена, Ганновер, и многих других. Например, в Париже под арт- и медиакластеры давно уже используют бывшие вокзалы и старые фабрики.
  • В Берлине на месте старой железнодорожной станции расположен знаменитый музей современного искусства Hamburger Bahnhof – Museum für Gegenwart («Гамбургский вокзал»).
  • Также в столице Германии территория бывшего пивоваренного завода Kulturbrauerei была переоборудована под кинотеатры, пабы, клубы, концертные площадки и музейные центры. Зона старой водонапорной станции Wasserturm преобразована в жилой комплекс. При этом такие проекты стали не только привлекательными с точки зрения развития туристической деятельности, но и являются экономически прибыльными объектами. 

Редевелопменту подвергаются не только промышленные площади, но и портовые терминалы, транспортные узлы и многие другие объекты, которые в результате приобретают новый статус и функциональное назначение.

Если говорить об Украине, то столица не является исключением

В Киеве накопилось большое количество территорий ранее функционирующих промзон. Например, по информации Сергея Данилюка, партнера и представителя компании John Fotiadis Architect (JFA) в Украине, производственный сектор экономики Киева формируют около 10 000 предприятий, расположенных в 20 промышленных районах города. «Однако больше половины из них имеют устаревшие и изношенные производственные фонды. Продукция многих компаний не пользуется спросом, их помещения сдаются в аренду, а территории заняты отходами и представляют экологическую опасность.

Как результат, большинство промышленных предприятий Киева нуждается в реструктуризации или перепрофилировании, а их территории – в более эффективном использовании и существенном улучшении качества застройки». Сегодня, к тому же, социально-экономические ценности существования человечества перешли на новый уровень восприятия — на первый план вышли экологическая ситуация, цели устойчивого развития и социальная составляющая, оттеснив индустриальные факторы роста.

Поэтому, так или иначе, вопрос редевелопмента промышленных территорий в городах с каждым годом будет становиться все более актуальным. И, по мнению многих экспертов, очень много киевских промышленных зон имеют высокий потенциал развития и ждут инвестиций и свой ренессанс.

В Киеве уже были реализованы несколько успешных проектов реновации территорий и объектов:

  1. «Арт-завод «Платформа» – успешно функционирующий креативныйкластер, реализованный проект редевелопмента бывшего Дарницкого шелкового комбината имени В. Яськова в Киеве.
  2. UNIT.City– технопарк с кампусами для обучения и R&D, созданный на территории Киевского мотоциклетного завода недалеко от центральной части города. Первый Украинский инновационный парк, формирует экосистему для развития бизнеса в сферах высоких технологий и творческих индустрий.
  3. Столичный завод «Большевик», еще один хороший пример – стал торгово-развлекательным центром с гостиницей под названием «Космополит».
  4. Реновация промышленной зоны Рыбальского полуострова, стартовавшая в 2016 году. После утверждения детального плана территории девелопер проекта, компания Riverside Development, предложила построить на месте пустовавшей промзоны возле Днепра жилой комплекс Rybalsky - жилые кварталы со встроенными коммерческими помещениями и социальной инфраструктурой.
  5. «Комфорт Таун» – расположен в Днепровском районе столицы по ул. Регенераторной, 4, построенный на территории бывшего Киевского резинотехнических регенераторного завода, в пределах промышленной зоны «Березняки». На расстоянии 300 м от комплекса расположен крупный транспортный узел, в 15 минутах до станций метро «Дарница» и  в 5 минутах до метро «Левобережная». Время в пути до международного аэропорта «Борисполь» составляет 30 минут.
  6. Многофункциональный жилой комплекс Great в Киеве. Участок земли между улицей Причальной и Днепровской набережной на левом берегу Днепра представляет собой классическую промзону, но с очень выгодным расположением — в 150 м от Днепра с видом на правый берег. Здесь располагались два неработающих бетонных завода, стройкомбинат, несколько СТО, склады и гаражные кооперативы. В 2017 году в Киевсовете утвердили детальный план территории, согласно которому в течение 20 лет эта местность должна измениться до неузнаваемости. Новостройка будет состоять из тринадцати 26-этажных домов, на первых этажах которых разместятся магазины, кафе, салоны красоты и банковские отделения.  
  7. Если рассматривать Украину в целом, то примером другой успешной реновации промышленной зоны может стать и «Promprylad.Renovation» - это инновационный центр на территории ревитализованого завода в Ивано-Франковске, сфокусирован на четырех направлениях развития региона: новой экономике, урбанистике, современном искусстве и неформальном образовании.
  8. Precarpathian Industrial Park (Аркан) - площадью 19,3 га. Концепция парка была предствлена на конференции "Бизнес для умных городов. Тип парка - браунфилд (brownfield), то есть созданный в бывшей промышленной зоне. Парк будет располагаться на терриротии ранее существовавших производственных мощностей города, которые находятся на реконструкции и капитальном ремонте. Миссией парка называют создание условий для взаимного развития бизнеса и региона. Он ориентирован на производство с высокой добавленной стоимостью: станкостроение, робототехнику, приборостроение, электротехническая промышленность, бытовые машины и приборы и другие отрасли промышленности.
  9. Индустриальный парк «Белая церковь» - предлагает комплексное решение для организации производства, которое включает: земли промышленного назначения на продажу или аренду; развитую инфраструктуру с комплексными инженерными сетями; хорошее расположение с достаточно квалифицированной и недорогой рабочей силой; опыт ведущего украинского девелопера, консультационные услуги и возможность совместных инвестиций.

В то же время, должен подчеркнуть, что реализация таких проектов в Украине далека от идеала. Ведь речь идет об очень высоком уровне инвестиций. Украинские девелоперы и местные власти часто просто не имеют бюджетов для масштабных проектов реновации промышленных территорий и создания общественных зон, развития и содержания таких районов. Поэтому частая нынешняя модель развития бывших индустриальных объектов столицы – это их очистка с последующим строительством жилых кварталов, где инвесторами выступают частные лица.     

Какие же существуют ключевые проблемы реализации проектов реновации промышленных кварталов?

- достаточно большой масштаб и сложность таких проектов

На данный момент самые «лакомые кусочки» территории Киева принадлежат большому количеству частных либо государственных собственникам. Много бывших промпредприятий города нуждается в реструктуризации, реновации, перепрофилировании и более эффективном использовании территорий. Например, очередной из таких объектов — территория под названием «Теличка», расположенная на Правом берегу Киева между станциями метро «Выдубичи» и районом Корчеватое. Общая площадь промышленных территорий Телички составляет около 425 гектаров.

Привлекательность этого участка для инвесторов очевидна. Особенно заманчивым является наличие инженерных коммуникаций и мощностей, в первую очередь электрических, а также локация вблизи крупных транспортных развязок и станций метро. Высокая стоимость реализации проектов редевелопмента, а также отсутствие утвержденного Генерального плана города не способствуют проведению реновации.

- проблема предназначения земли промзоны

Дело в том, что с точки зрения местной власти, промышленные зоны оставляют поле для манипуляций. Можно, например, не менять целевое назначение участка. В таком случае инвестор просто не сможет построить на нем объекты жилой недвижимости. Часто не совсем понятна структура собственности земли в промзонах. Частично она может принадлежать городу, министерствам или другим ведомствам, при этом отдельные объекты могут находиться в частной собственности.

- отсутствие эффективной кооперации муниципалитетов, девелоперов, частных инвесторов и всех остальных участников данного процесса

Очень часто все они действуют разрозненно не помогая друг другу, а наоборот, оказывая всяческое сопротивление. Часто собственники не могут начать девелоперскую деятельность на промышленных территориях так же из-за наличия экономических и политических рисков в стране.

Кроме того, существуют бюрократические, административные и коррупционные проблемы, а также сложности природного, технического и инфраструктурного характера, например, необходимость размещения дополнительных подъездных путей для автомобильного транспорта, др. Усугубляет ситуацию направленность работы городской власти на вынос больших производств за территорию городов, что, тем не менее, в полной мере так и не реализовано на практике.

Решением существующих проблем может стать эффективное распределение функций среди всех участников процесса. Первое, что важно сделать, это закрепить реновацию данных участков в Генеральном плане развития города. После этого формализовав юридические и разрешительные процедуры власть совместно с девелоперами должны очистить данные территории путем выселения действующих заводов, их выкупа или объединение в единые юридически оформленные административные единицы. После того как юридические риски будут минимизированы, инвесторы и девелоперы смогут подключиться к проекту на этапе готовности территории к началу его реализации.

Поэтому, разработка и принятие долгосрочных программ развития городского пространства и отработка механизмов кооперации власти и бизнеса будет способствовать успешному развитию таких территорий, превратив старые промзоны в современные офисные, культурные и деловые центры.

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
Гость
25.10.2020
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

 

Курсы валют

Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США
ЕВРО
Фунт стерлингов

 

^