Внимание! Покупка недвижимости перед кризисом или в его начале – это очень скользкий момент

Несколько лет назад в результате сами знаете чего, в Украине внезапно распахнулось окно самых невероятных возможностей. Один человек, из тех, что подинамичнее, показал мне здание в центре и спросил: "Надо?" Это был какой-то офисный небоскреб, весь облицованный полированным мрамором, вперемешку с фасадами из стекла.

Помнится, что высота потолков на последнем этаже, где была колоннада, составляла 6 метров, а площадь кабинетов переваливала за 50 кв.м - при строительстве предполагалось, что это будет этаж учредителей. Здание выглядело шикарно в лучах заходящего солнца, но я прикинул и ответил: "Не надо".

Основной причиной было то, что это здание в его 95% готовности стояло запертое, не введенное в эксплуатацию, без финальных 5%. Но не просто стояло. Оно стояло со времен, которые были пред кризисом 2008. Добить оставшуюся готовность помешал кризис, и настолько, что когда он закончился, ресурсов на окончание не появилось, и оно стояло тот условно благополучный период, который оборвался зимой 2014. Я отказался, и оно простояло еще шесть лет, которые, как оказалось, были не кризисом, а благополучием перед мировым кризисом, и простоит так еще много этих циклов.

Но это здание простаивает не забесплатно. В любом состоянии оно жрет деньги собственника, принося убытки. Тот случай, когда обладание означает постоянную потерю денег. Без разницы - эксплуатируется или нет. Оно амортизируется, изнашивается, ветшает, с каждым годом, даже без деятельности человека, по естественным причинам, оно требует все больше денег. Вы в это собираетесь проинвестировать, чтобы защитить себя в кризис? А еще ж охрана, сутки через трое, посчитайте. И это только один. А сколько их нужно на тысяч эдак 8-10 кв.м? И на протяжении лет и лет?

Как насчет купить такое здание сейчас, в начале кризиса? Это вморозить деньги в заведомый неликвид, как минимум на ближайшие 6-10 лет. И это в оптимистическом сценарии. В пессимистическом - это потерять их. Потому что даже в период 2010-2013 не нашлось денег пустить его в ход и начать отбивать издержки. Излишне говорить, что состояния 2010-2013 годов Украина в обозримом будущем не достигнет. А вместе с ней - и ваша недвижимость.

Этот кейс я упомянул для ответа на вопрос, который мне задают сейчас каждый день: "Хорошо ли сейчас вложиться в недвижимость?" Ведь под "недвижимость" я понимаю не однушку в малосемейке за 15 000 у. е., а нечто существенное. А когда я отвечаю "нет", имея в виду толковую недвижимость, генерирующую заоблачные издержки при ноле отдачи на вложенный капитал, начинают обижаться и не понимать. Ведь хотят услышать "Да". Но - нет.

Как раз в начале 2008 года, когда никто вообще не думал о кризисных явлениях, а бизнес развивался и все везде было хорошо, главной нашей заботой было найти новые возможности для развития. И мы с партнером решили купить коммерческую недвижимость как еще одно направление бизнеса, и стать такими себе собственниками реал-истейт и зарабатывать на этом. Мы вложили свои деньги, взяли кредит в банке и думали, что все эти затраты позволят нам очень скоро зарабатывать дополнительные деньги.

Наша уверенность была железной и безоблачной: ничто не предвещало проблем и все у нас было распланировано. Происходящее догнало нас с нашим зданием где-то в первой трети 2009, когда почтенные арендаторы (а мы были пафосные арендодатели и не пускали в наше здание кого попало), продержавшись немного, начали банкротиться и не иметь не то что на аренду, но и на жизнь. И начали выезжать из нашей недвижимости, но с каким достоинством! Глядя на них, вспоминалась фраза: "Дамы и господа, Элвис покинул здание!" Некоторые старались договориться, передоговориться, реструктуризироваться, заплатить за аренду свиньями (живыми) или гранулами полистирола в мешках 25 кг, но нам это не сильно помогало, потому что и ежу понятно: никто не покупает здание, вынув и расплатившись наличными, это длительный процесс.

Надо платить все время, и когда вы внутри процесса, вам кажется, что надо платить всегда и навечно. И нам тоже нужно было платить, долг перед банком рос, и опустевшее никчемное теперь здание стремительно становилось как будто построенным из чистого золота. Таким был поучительный результат покупки недвижимости перед кризисом. Именно благодаря этой покупке условия, в которых мы зашли в кризис, оказались слишком сложными для нас.

Я знаю точно: не виси у нас на шее этот ресурсный "глухарь", кризис 2008 мы пережили бы намного бодрее и беззаботнее. Основой всего головняка в кризис стало именно эта покупка. А вдобавок оно еще и тянуло эксплуатационные расходы, потому что, чтобы здание было пригодно для человека, это таки влетает в копечку, круглогодично.

Отключенное от сетей здание начинает приходить в негодность прямо сразу, через год привести его в порядок будет ну очень дорого, через пять оно непригодно для человека, через восемь стоимость ремонта, а теперь уже реконструкции становится сопоставима со стоимостью недвижимости в том состоянии, в которое она пришла. Чтобы этого не допустить, вы всегда и непрерывно несете эксплуатационные расходы. И если только их - то это мега оптимистичный вариант.

Вот именно поэтому я и убежден, что покупка недвижимости перед кризисом или в его начале - это очень скользкий момент. В отличие от покупки недвижимости в конце кризиса. Тогда она вообще невозможна: денег-то нет. Но самое интересное вот что: фанатам кризисной недвижимости этого не объяснишь. Они как "Белые Братья".

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
28.03.2024

Изображение капчи

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

 

Курсы валют

Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США
ЕВРО
Фунт стерлингов

 

^