Наш ответ Баффетту: почему offline ритейл жив и будет жить? (Часть 1)
В этом году компания американского миллиардера и одного из самых известных инвесторов в мире Уоррена Баффетта — Berkshire Hathaway — продала $900 млн акций Walmart. Сам Баффетт заявил, что уже через 10 лет розничная индустрия кардинально изменится — онлайн-торговля окончательно вытеснит традиционный ритейл. “Offline ритейл умирает” — подхватила пресса, и непримиримые Facebook-графоманы вслед за ней.
И вправду, 2016 — начало 2017 года ознаменовалось сообщениями о массовом закрытии традиционных ритейл-магазинов в США. Согласно исследованию, проведенному Real Capital Markets* в Мае 2017 года, 31% торговых центров (334 объекта) США находится под угрозой закрытия, часто из-за потери якоря, такого как Macy’s, JCPenney или Sears. За год Macy’s закрыли 68 локаций, Staples и CVS — по 70 локаций. Торговые центры, построенные по старой схеме, на тяговой мощи якорных магазинов, теряют потоки и остаются у разбитого корыта. Это действительно похоже на катастрофу. Вот только есть одно существенное “но”, которое с завидной настойчивостью игнорируют прорицатели катастрофы: из 334 закрытых объектов — 230 объектов “ушли” на реконцепцию. Эти торговые центры вернутся и, более того, перейдут из категорий качества C и D в категории A и B. Эти объекты не будут потеряны для рынка торговой недвижимости, они всего лишь требуют некоторых инвестиций, чтобы вернуться. И только 10% объектов (104 магазина) на самом деле покинут рынок или вынуждены будут перепрофилироваться.
В 2016-2017 годах в США закрыто 9 млн.м.кв. торговых площадей. “Катастрофа!” — голосят ритейл-графоманы. Но, как ни странно, на рушащемся рынке retail real estate США в это же время сдано в аренду 9.8 млн.м.кв. новых торговых площадей. Рынок не только восстановил, но и сократил долю свободных помещений. Поглощение в 2016 году выросло на 15%, и это самый высокий показатель роста с 2007 года — грубо говоря, с докризисного периода. Вакантность на рынке США составляет 5% — это самый низкий показатель за последние 10 лет, и он продолжает сокращаться каждый год.
Приверженцы теории неминуемой ритейл-катастрофы называют две возможные причины, почему снижения вакантности не обязательно свидетельствует о здоровье рынка. Первая — падение стоимости аренды. Но по факту цена аренды выросла на 5%. Вторая возможная причина — это отсутсвие нового предложения, которое вынуждает рынок поглощать существующие площади. На самом же деле, в 2016 году было введено 6 млн. м. кв. торговых площадей, и еще 6.5 млн.м.кв. находятся на этапе строительства. Возможно, строят неразумные девелоперы, которые уже не могут остановиться? Давайте вернемся к исследованию Real Capital Markets. Статистика говорит о том, что продавать торговую недвижимость американские инвесторы не собираются. Только 12% опрошенных владельцев объектов готовы рассматривать предложение о продаже, тогда как 57% инвесторов, то есть больше половины рынка, находятся в поисках новых объектов торговой недвижимости. Что-то тут не так! Девелоперы и инвесторы ведь тоже могут ошибаться? Они-то не особо разбираются в ритейле. Ритейлеры — вот кто разбирается в ритейле!
Ритейлеров не остановить: спрос на торговые метры растет
В таком случае, вернемся к статистике. 24 крупнейших ритейлера в США в следующей году планируют поглотить 4.5 млн.площадей. Среди этих ритейлеров — off-price магазины, «долларовые» магазины, дискаунт-супермаркеты, а также традиционные ритейлеры, которые запускают новые форматы (например, Nordstrom Rack – дисконт формат Nordstrom, обновленные Macy’s и т.д.)
Спрос на торговые метры увеличивается, потому что продажи у ритейлеров тоже растут. Конечно, онлайн-ритейл растет быстрее, чем офлайн-ритейл. Но ведь и, к примеру, off-price ритейл** развивается не хуже онлайн-ритейла! А об этом Фейсбук-пророки забыли написать. А вот как раз off-price ритейлу нужны магазины, им нужно физическое присутствие на рынке.
На американском рынке нет паники — доля свободных помещений сокращается, цена растет, спрос среди ритейлеров увеличивается. Может, это работает только для того заокеанского рынка, который “нам не понять”? Возможно, в Европе все по-другому?
Якорные арендаторы выбирают click vs bricks
Давайте посмотрим на якорных арендаторов, которые развиваются во всех странах, в том числе и в Украине. У большинства из них уже есть каналы онлайн-продаж, и уж им точно должно быть известно, что магазины уже не нужны. Тогда почему же Indetex в 2016 году открыл 279 магазинов и понимая, что офлайн-ритейл погибает, открывает еще 450? Точно так же H&M — в прошлом году шведский бренд открыл 427 магазинов и и в этом году открывает 430 новых объектов.
Слухи о том, что retail real estate находится в ужасающем состоянии в Америке и за ее пределами, мягко говоря, преувеличенны. Да, магазины закрываются. Но посмотрите, каким был Macy’s со своей концепцией, созданной в далекие 60-е, и каким он будет уже в ближайшем будущем. Тут будут новые “визуальные” стенды, разбивка на lifestyle отделы, услуга персональный стилист в магазине и Connect@Macy's — стен с навигатором, приложением для онлайн-заказа, проверки статуса и получения товара. Все это делается для того, чтобы удовлетворить изменившиеся потребительские запросы людей.
Традиционный ритейл не умирает, он меняется, чтобы соответствовать времени. Да, через 10 лет розничная индустрия кардинально изменится — но значит ли это, что торговля “уйдет” в онлайн? Читайте во второй части блога.
* Real Capital markets – онлайн платформа для продажи, покупки, финансирования или капитализации коммерческой недвижимости. К 2016 году ей воспользовалось более 300 тыс. профессионалов рынка, было совершено инвестиций на сумму более 1,8 трлн долл. США, что достигает 50% всех инвестиционных сделок США суммой более 10 млн. долл.
** Off price store – магазин, продающий товары по цене ниже, чем они стоят обычно, предлагая как правило нераспроданные коллекции и товары не по сезону.
Новые блоги
Популярные темы:
Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:
Курсы валют
Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США | |
ЕВРО | |
Фунт стерлингов |
Комментарии