Квадратные метры как инвестиция — на что обратить внимание?

002_FIN_blog

На сегодняшний день покупка квартиры или апартаментов в новом жилом комплексе уже стала для населения чуть ли не единственным инструментом инвестирования — с целью дальнейшей перепродажи жилья, его сдачи в аренду или просто сохранения средств. Казалось бы, достаточно простой способ, но на деле скрывающий в себе массу нюансов. Перефразируя известный рекламный слоган, все ли ЖК  с точки зрения инвестирования одинаково полезны?

Популяризация жилой недвижимости как инструмента инвестирования сала возможным уже в силу отсутствия как таковой альтернативы. Доверие к банковской системе исчезло, в Украине по-прежнему нет фондового рынка, хранить деньги дома просто небезопасно. С драгоценными металлами и тем более с криптовалютой все намного сложнее. Другое дело — понятная вещь: квартира, которую можно продать или сдать.

Спрос рождает предложение

Предложение на рынке первичной жилой недвижимости просто колоссально. По данным компании CDS, к 3-му кварталу 2017 г. продажи открылись в 15 новых объектах, а в 21 жилом комплексе стартовали новые очереди, пополнив рынок на 19 тысяч квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, прирост нового предложения увеличился более чем в три раза. По состоянию на сентябрь активные продажи только в Киеве ведутся в 268 объектах.

От себя добавим, что еще около 300 комплексов находится в продаже в Киевской области. Логичный вопрос: как выбрать объект для инвестиций среди всего этого разнообразия?

Критерии выбора

При выборе объекта для вложения средств инвестор учитывает сразу несколько основных параметров. Локация, т.е. место расположения нового ЖК, стоимость «квадрата» в нем (о соотношении цены на кв.м и этапов строительства ЖК мы поговорим ниже), в последнее время немаловажным критерием стали также фасадные и архитектурные решения нового комплекса. И, конечно же, важнейший фактор — надежность застройщика: его портфолио, соблюдение сроков строительства, наличие всех необходимых разрешительных документов.

Пожалуй, все перечисленные выше критерии затрагивает один из самых признанных в плане надежности девелоперов — «Киевгорстрой» в своем комментарии по ситуации с продажами квартир в новом проекте — ЖК MIRAX: «Квадратные метры в ЖК действительно раскупают очень хорошо, конечно же, уникальное архитектурное решение играет важную роль в этом, но главным преимуществом данного комплекса все-таки является его месторасположение в историческом центре Киева, комфортные метражи и цена, которая соответствует эконом-классу. Согласитесь, приятно иметь квартиру в центре по цене жилья на Позняках».

Внимание на инфраструктуру и планировки

Конечно, инвесторы обращают свое внимание также на инфраструктуру будущего ЖК — все же, и продать, и сдать в аренду квартиру намного проще, если в комплексе грамотно запроектирована дворовая территория, запланированы коммерческие помещения, рядом с домом есть или будут школа и садик, в районе хорошая транспортная доступность.

По словам Сергея Пузько, Главного архитектора Urban Experts, архитектурная компании, являющаяся главным проектировщиком ЖК MIRAX, «В комплексе запланирована возможность установки современных парковочных систем, благодаря которой на паркинге можно получить два парковочных места вместо одного — у такой системы есть два парковочных уровня, один над другим. Когда на первый ярус заезжает автомобиль, его можно опустить ниже уровня пола, освободив, таким образом, еще одно место для следующего авто».

Когда инвестор определился с объектом, внимание его переключается на выбор, собственно, квартиры. Как отмечает Сергей Пузько, Urban Experts «Существенную роль в разработки планировок в ЖК MIRAX сыграло изучение иностранного опыта, в частности, архитекторы из Urban Experts анализировали успешные проекты в данном сегменте своих британских партнеров Leslie Jones Architecture. Кроме того, огромным вкладом стал опыт девелопера — «Киевгорстроя», дававшего свои рекомендации и пожелания».

Особо стоит отметить запланированные в ЖК обслуживаемые апартаменты (съемное жилье высокого класса) — это сравнительно новое явление на локальном рынке недвижимости. «Мы видим, что апартаменты отлично вписались в общую концепцию комплекса бизнес-класса, и уже спустя 3 месяца со старта продаж половина из апартаментов продана», — поясняет Сергей Пузько.

Всего в комплексе запланировано 1260 квартир и 274 апартамента. Кроме того, в новом ЖК архитекторы «прописали» квартиры с террасами — своим «мини-двориком».

Окупаемость квартир

Возвращаясь к вопросу цены и окупаемости инвестиций, стоит обратить внимание на соотношение этапа строительства и стоимости квадратного метра на данном этапе. Как правило, на начальных этапах строительства девелопер предлагает более низкую цену, а ближе к сдаче дома в эксплуатацию — цена возрастает. В полностью сданном доме с подключенными коммуникациями квартиру можно продать уже как «готовый продукт»: без рисков и лишних забот для нового владельца: на чем, собственно, инвестор и получает свою прибыль. Разница цены на квадрат при этом (в гривнах) может составить от 30% и больше.

С расчетом окупаемости в валюте все немного сложнее. Колебания курса влияют как на стоимость квадратных метров в новостройках, так и на «вторичке» — тут велик шанс лишь окупить затраты, не получив особой прибыли.

Вариантов с последующей сдачей в аренду достаточно много: здесь можно считать и ремонт квартиры, и покупку необходимой мебели и техники. В среднем, по подсчетам специалистов, срок окупаемости инвестиций в квартиру при такой стратегии может составить 10-15 лет при доходности в 5-9% (в зависимости от количества комнат и вложенных средств). Опять же, расчет здесь идет в национальной валюте.

Как комментируют вопрос становления жилой недвижимости как новой формы инвестиций для населения в «Киевгорстрое»: «Недвижимость как способ сбережения своих денег всегда пользовалась повышенным спросом. В последние годы, когда банковский сектор шатает, особенно. Ты вложил деньги и получил квартиру, которую можно потом продать, которую можно сдать под аренду, т.е., это всегда доход. Главное, не прогадать с застройщиком. Вкладывать в компании с проверенной годами репутацией и большим кейсом введенных в эксплуатацию объектов».

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированы? Войти на сайт
Гость
21.10.2018
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

Поддержать блогерскую платформу Investgazeta

 

Кнопка пожервовать - изображение

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

Проверь своего бизнес-партнера

Сервис «Проверь своего бизнес-партнера» - получи информацию о компании по коду ЕГРПОУ, названию компании или фамилии руководителя.

 

Курсы валют

Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США
ЕВРО
Фунт стерлингов
Курсы основных криптовалют

 

^