Доступна іпотека: Чому не «злітає» та що робити

Доступна іпотека: Чому не «злітає» та що робити Доступна іпотека: Чому не «злітає» та що робити

Працюємо над програмою разом далі. Минулого року я одним з перших закликав владу запустити доступну іпотеку. Навіть у розпал пандемії житлове будівництво майже на збавляло темпів. Але потенціал галузі не розкритий саме з причини дефіциту фінансування.

Дякую і Президенту, і прем’єру, що почули наш заклик! 

На жаль, ефективність «Доступної іпотеки під 7%» зовсім не та, на яку всі ми очікували. За 2 місяці роботи програми видано лише 238 кредитів. Чому такий повільний старт? 

Якщо коротко: у інвесторів немає гарантій, що пільгові умови гарантовані на увесь термін дії кредитного договору. Банки пропонують людям контракт, в якому вказано, що ця ставка буде компенсуватися державою у разі наявності коштів у бюджеті. А якщо ні - то ні, як у відомому анекдоті. Тобто, клієнтів з самого початку попереджають, що ця програма – ризикована. 

Треба розуміти, що отримувачі іпотеки – люди з середнім або навіть нижче середнього доходом. Просто так взяти і викласти круглу суму на купівлю житла у нас може добре якщо 5% населення. Тому велика кількість людей не зможе обслуговувати кредит, якщо ставка з 7% раптом зросте вдвічі і більше. А держава цього не виключає. 

Ще одна проблема – перший внесок. Він має бути 15%, але це на папері. В реальності для отримання кредиту банки вимагають сплатити 30% і вище, аби диференціювати власні ризики. 

Наступна вада – заниження оцінки житла, часто-густо – на 5-6 тис грн за метр менше, ніж у прайсі забудовника. Тобто – кредит менше, а можливості продати заставу у банку у разі виникнення проблем, – більше. І нарешті –  завищені вимоги стосовно рівня доходів, що у багатьох випадках стає перепоною для отримання кредиту.

Все це ледве не повністю вихолощує суть доступної іпотеки.

Тому інвестори орієнтуються на механізми доступного кредитування, які створюють самі забудовники. Наразі значно більшим попитом користуються програми розстрочки і кредитування, де забудовники компенсують частину банківської ставки. Наприклад, 6% перші 5 років, 13-15% у подальшому. 

Раніше підвищеним попитом користувалися пропозиції, де пропонувалися програми довготривалої розстрочки на 10 років з першим внеском під 5%. Адже довіра до забудовників, які наприклад упродовж майже 20 років завжди виконують власні зобов’язання, значно вища, ніж довіра до державних інституцій. Врешті-решт довіра до власників, які завжди власними коштами гарантували, що буде добудований і зданий кожний будинок.

Поки що не надто зацікавлені у розвитку іпотеки і банки. Причини? Це, зокрема, жорсткі вимоги НБУ до резервування, відсутність доступу до Держреєстру, непрозорість первинного ринку нерухомості і слабка захищеність інвесторів. Тобто, у банку немає певності в тому, що житло добудують, а клієнт збереже платоспроможність, якщо держава закриє програму.

Наприклад, банки стикаються зі зміною адреси при введенні будинків в експлуатацію, що дозволяє позичальникам і недобросовісним забудовникам продавати квартиру третім особам без згоди фінустанови. Тому кредитувати вторинний ринок їм безпечніше, а на первинному вони максимально страхують ризики, і це зрозуміло. 

Отже, ще раз перерахую речі, які потрібно виправити для повноцінного запуску програми. 

Перший внесок 10-15%, гарантії держави щодо компенсації ставки, коректна оцінка житла, пом’якшення вимог НБУ до банків і своєчасна та прозора процедура видачі дозвільної документації та сертифікатів готовності на об’єкти будівництва.

Лише тоді, коли ці питання будуть вирішені, кількість кредитів по президентській програмі буде вимірюватися тисячами, як планувалося, а може, і десятками тисяч на місяць, а кількома сотнями, як зараз.

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
Гость
29.07.2021
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

By accepting you will be accessing a service provided by a third-party external to https://investgazeta.ua/

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

 

Курсы валют

Официальные курсы основных валют (НБУ) на сегодня
Доллар США
ЕВРО
Фунт стерлингов

 

^