Делегувати чи вчитися: обираємо шлях інвестора до першої помилки

На жаль, підприємці часто вкладають гроші в нерухомість бездумно, не заглиблюючись у суть процесів. Я категоричний противник такого підходу. Якщо ви хочете інвестувати гроші безпосередньо, оминаючи професійних посередників, ви самі зобов’язані стати професіоналом. Вам доведеться розібратися, здобути знання і зрозуміти ринок. Інакше ви просто втратите свої кошти.

Міф про те, що нерухомість завжди зростає

Я часто спостерігаю феєричні провали у сфері нерухомості. Нещодавно я зустрічався з друзями, які продали розкішну квартиру на першій лінії за $3,5 млн. Нюанс у тому, що купували вони її на етапі закладання фундаменту за $4 млн. Весь цей час вони намагалися її здавати в оренду, але прибутковість була низькою.

Так стається, тому що люди живуть із переконанням: «Нерухомість — це завжди добре». Це те ж саме, що сказати: «Електрика — це завжди добре». Але ж електрика може і вбити.

Я категорично проти підходу, коли професіоналізм закінчується за порогом власного офісу. Підприємець заробляє у своєму бізнесі, де він компетентний і розуміє ризики. Але навіть якщо він навчився грамотно управляти грошовими потоками і правильно виводити прибуток, далі часто трапляється збій. Він бере цей капітал і, не розібравшись, інвестує його у сферу, в якій нічого не тямить. Купувати квартиру за $3,5 млн, щоб здавати її в оренду за $15 тисяч, — це нерозумно.

Звісно, є винятки. Якщо ви купуєте нерухомість для власного задоволення — заради краєвиду, престижної локації, сусідства з друзями чи хороших ресторанів поруч, — це зрозуміло. Але потрібно чітко усвідомлювати, що це не інвестиції, а придбання заради комфорту. Щойно ви називаєте це інвестицією і очікуєте зростання або заробітку, підхід має стати професійним.

Яскравий приклад того, як плутанина між покупкою для себе та бізнесом призводить до краху — історія голлівудського актора Ніколаса Кейджа. На піку кар’єри він заробив понад $150 млн і почав скуповувати трофейну нерухомість: середньовічні замки в Німеччині, маєтки в Новому Орлеані та навіть приватний острів на Багамах.

Кейдж діяв емоційно, не враховуючи ліквідність об’єктів, податки та колосальну вартість утримання. Коли ринок зазнав спаду, а гроші знадобилися терміново, інвестиційний портфель перетворився на тягар. Йому довелося розпродавати активи зі значною знижкою, втративши десятки мільйонів доларів. Це класичний урок, коли без розрахунків навіть найелітніша нерухомість стає пасивом.

Занурення чи делегування

Будь-які інвестиції мають бути усвідомленими. Я прихильник того, щоб мати портфель і «подушку безпеки», навіть якщо ваш основний бізнес дуже привабливий. Але є два шляхи, як зробити це правильно.

• Стати експертом

Якщо ви хочете управляти інвестиціями самостійно, доведеться витратити час. Наприклад, мені цікаво інвестувати у стартапи зі штучним інтелектом. Я роблю це не просто заради грошей, а щоб на рівні технологій розуміти, з чим нам доведеться масово мати справу в бізнесі через 2–3 роки. У звичайному бізнесі я можу оцінити ризики сам, але у венчурі усвідомлюю, що це величезний обсяг нової роботи: перевірка надійності, юридичні питання, аналіз проєктів. Тому я не дію поодинці та входжу до профільних венчурних спільнот, де є експерти, що займаються механікою процесів.

Те саме в нерухомості. У мене є друзі, які успішно вкладають у девелопмент. Вони знають, як шукати об’єкти, як швидко перепродувати, як знаходити забудовників. Вони вносять свої $5–6 млн у проєкти на десятки мільйонів і отримують 24–25% річних. Але вони займаються цим багато років. Це їхня робота.

• Платити за експертність

Є інший спосіб — визнати, що ви не хочете витрачати 10 років на навчання новій сфері. Ви можете знайти професіонала і запропонувати йому відсоток від прибутку. Так працюють усі венчурні та інвестиційні фонди. Якщо мені запропонують стратегію в нерухомості, я подивлюся на цифри, і якщо вони переконливі, я волію віддати 20% прибутку експертам, ніж намагатися робити все самому. Ризики є завжди, гарантій немає ніде, але в цьому випадку ви купуєте чужий досвід.

Найдорожчий ресурс підприємця та терапевтичний ефект капіталу

Я схиляюся до другого варіанту, тому що для підприємця найбільша цінність — це його фокус та енергія.

Інвестиційний проєкт має сенс тільки тоді, коли він дозволяє заробляти в довгостроковій перспективі, вимагаючи мінімуму вашої особистої участі. Якщо інвестиції починають забирати вашу енергію — це погана стратегія. Ви повинні продовжувати фокусуватися на тому, що дає вам драйв і основний дохід, тобто на своєму бізнесі.

Водночас наявність інвестиційного портфеля вкрай важлива психологічно. Я помітив одну річ: підприємці, у яких є «подушка безпеки», роблять менше спонтанних помилок. Вони почуваються впевнено і спокійно. Вони менше схильні до авантюр, не намагаються заробити грошей тут і зараз, ризикуючи всім.

Коли у вас є надійний тил, змінюється ваше ставлення до бізнес-рішень. Тому бути багатим і мати диверсифікований портфель — це корисно.