Без паники: объективно о ценах недвижимости в Киеве

СМИ наперебой обсуждают рост цен на недвижимость в столице. Традиционно заголовки пестрят броскими эпитетами: беспрецедентный, взрывной, резкий, панический. В такой ситуации нелегко всем: продавцам принять решение о продаже. Покупателям – решиться на кредит. Риелторам – совместить прямо противоположные интересы сторон без риска для репутации эксперта рынка. Попробуем разобраться без субъективных оценок?

Рост цен на недвижимость в Киеве подтверждает статистика

Это – факт, а не оценочное суждение. Есть несколько независимых источников, фиксирующих цены на столичном рынке недвижимость. С разной долей погрешности они отмечают рост медианной стоимости квадратного метра.

На вторичном рынке ситуация сравнительно спокойная. По данным SV Development, за год стоимость м² в Киеве выросла на…3,4%. Не выглядит слишком драматично?

Сравним данные за 5 лет. По сравнению с декабрем 2017 года цена квартир и домов в Киева выросла на 0,37% или на 3 доллара США. На первичном рынке – на 4 доллара. Да, в этом промежутке был период снижения цены, сейчас цены плавно возвращают утраченные позиции.

Совсем иначе выглядят графики цен портала ЛУН.юа на декабрь 2021 года. Это данные по новостройкам – не введенным в эксплуатацию и уже построенным, но не распроданным. По данным этого портала, в гривне цена запроса от застройщиков в среднем выросли на 20,2%, минимальные  - на 11,4%.

Причина - валютные колебания и девальвация гривни? Отнюдь. В долларовом эквиваленте цена выросла на 24,04%, минимальная – на 17,7%.

А теперь сравним с графиком другого известного портала – DOM.Ria. Очаровательный диссонанс с предыдущим графиком. И очень напоминает тахикардию покупателей и продавцов.

У аналитиков DOM.Ria цена м² в декабре составляет 1454$/1м. Это на 11,3% выше заявленных на ЛУН.юа и на 32,2% превышает оценку SV Development. Очевидная разница статданных объясняется различными методиками и объемом исходных данных. Истина, как правило, где-то посередине.

На стоимость недвижимости влияет инфляция

Внесем в наше уравнение дополнительный элемент. Сравним графики стоимости доллара и гривны по отношению к золоту за 5 лет по данным Minfin. Похожи, не правда ли?

Всего за 5 лет стоимость американской валюты уменьшилась на  34%, гривны – на 38%. То есть накопления под матрасом потеряли треть и более своей покупательной стоимости. Дешевле стали сами деньги.

А теперь сравним с графиком цен в новостройках Киева с 2014 года на портале ЛУН.юа. Классическая рыночная синусоида.

Дешевле всего в долларе жилье стоило в январе 2018 года - 780$/1м². Плавный подъем цен начался параллельно с падением ценности денег. Причем цены в Киеве в долларе до сих пор не достигли показателей 2014 года, разница составляет 13,6%. Покупатели, не купившие жилье в 2014-м по цене 1430$/1м² сегодня могут покупают квартиру по цене 1290$/1м² - в долларах, ставших дешевле на 34%.

Сокращается предложение на первичном рынке

Дефицит предложения провоцирует рост спроса. Сравним данные ЛУН.юа по количеству новостроек. Год назад в столице было запланировано строительство 30 новых объектов. На следующий год остается всего 17. Ситуация в радиусе 15 км. от Киева также не внушает оптимизма: было 11 проектов, осталось 10.

В разной степени достройки 306 объектов, это 23% рынка первичной недвижимости. В апреле 2020 года недостроенные комплексы составляли 30% рынка. С учетом проблемных проектов и откровенной строительной халтуры выбор стал меньше. Себестоимость качественного строительства выросла в 2 раза - с учетом цен на металл, зарплату и кадровый голод на опытных специалистов.

Девелоперы Киева не дают покупателю выбора. Его просто поставили перед фактом: бери то, что есть, иначе опоздаешь.

У вторичного рынка иные правила игры

Киев перенасыщен жильем, которое не пользуется спросом у предусмотрительных покупателей: низкий класс энергоэффективности, отсутствие автономного отопления, устаревшие коммуникации, физический износ зданий. Но продавцы постоянно читают в новостях о беспрецедентном росте цен и вносят свое субъективное оценочное суждение в процесс формирования стартовой цены жилья.

В качестве основы продавец берет цены запроса на популярных порталах, набрасывает «на торг» и «рост цен». И становится основой ценообразования новых продавцов. Итог: до полугода – ни звонков, ни просмотров. Потом владелец соглашается на сделку с серьезным дисконтом от первоначально заявленной цены запроса. И эта цена не отражена в статистике порталов.

У покупателя действительно небольшой выбор по-настоящему качественного жилья. ЖК построены, обещания многих девелоперов о садиках, спортивных площадках и ландшафтном дизайне остались невыполненными. Жильцы страдают от недостатка паркомест и низкого уровня шумоизоляции. Покупатели читают отзывы и теряют интерес к такому жилью.

В выигрыше - продавцы ликвидных объектов – в районах с отличной инфраструктурой и современными технологиями энергосбережения, безопасности, звукоизоляции и комфорта.

И как видите такое жилье в цене не теряет.